Image
Utrecht vanuit Papendorp | Edwin van Wanrooij

3. Betaalbaarheid

Infogram URL
  • De verkoopprijzen van koopwoningen zijn de laatste jaren zeer sterk gestegen. Begin 2018 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Utrecht circa 330.000 euro. Medio 2022, op het hoogtepunt wat betreft de gemiddelde verkoopprijs, bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een koopwoning circa 517.000 euro. In ruim vier jaar tijd, vanaf begin 2018, is de gemiddelde transactieprijs met 57% (circa 187.000 euro) toegenomen.
  • In alle Utrechtse wijken zijn de verkoopprijzen fors gestegen. In Noordwest (79%) was de prijsstijging het sterkst. De gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen steeg daar met meer dan 205.000 euro in ruim vier jaar tijd. Ook in West (62%), Overvecht (62%), Zuid (66%) en Zuidwest (73%) en Vleuten-de Meern (59%) lag de prijsstijging hoger dan het Utrechtse gemiddelde (57%).
Infogram URL
  • De vierkante meterprijs van koopwoningen (op basis van verkochte bestaande woningen) is sinds 2018 gestegen tot €5.665,-.
  • De gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter (op basis van nieuwe verhuringen) in de vrije sector loopt op naar ca. €20,-.
  • Als we kijken naar de gemiddelde woonlasten binnen de gehele woningvoorraad, dan zien we dat huurders in de particuliere sector de hoogste woonlasten hebben. Dit heeft onder meer te maken met de lage hypotheekrente van de laatste jaren. Hierdoor hebben kopers, ondanks de hoge verkoopprijzen, toch relatief lage maandlasten. Zie de volgende figuren.
Infogram URL
  • Als er gekeken wordt naar de gemiddelde maandelijkse netto woonlasten (dat is inclusief bijkomende woonuitgaven, maar ook een eventuele hypotheekrenteaftrek en huursubsidie), dan wordt duidelijk dat de woonlasten in absolute zin het laagst liggen bij corporatiewoningen (600 euro per maand). In de particuliere verhuur liggen deze het hoogst (ruim 1.000 euro).
  • Deze woonlasten zijn verder nog uitgesplitst naar de woonlasten per vierkante meter en in tijd weergegeven. Daarbij valt op dat ook de lasten per vierkante meter bij de particuliere verhuur het hoogst liggen en de laatste jaren flink zijn gestegen (met 42%).
Infogram URL
  • Bij de verdeling naar leeftijd valt met name de lagere netto woonlasten voor de ouderen op en de hoogste woonlasten bij de jonge huishoudens. Vermoedelijk is dat omdat ouderen in de particuliere huur ondervertegenwoordigd zijn, waar de woonlasten het hoogst zijn. Daarnaast is de kans groter dat de ouderen in koopwoningen een deel van de hypotheek al hebben afbetaald en daarmee lagere woonlasten hebben.
Infogram URL
  • Tot slot is de woonlast per vierkante meter gecombineerd met leeftijd en eigendomsvorm. Te zien is dat voor alle type eigendomsvormen de woonlasten per vierkante meter voor ouderen het laagst zijn. Voor de koop is dat wellicht te verklaren uit het feit dat de koopwoningen deels zijn afbetaald, of lage hypotheeklasten hebben omdat de woning al wat langer geleden gekocht is. Bij sociale huur is de verklaring wat lastiger te geven. Waarschijnlijk hebben ouderen in de sociale huur een grotere woning dan starters in deze sector en wonen ze daar ook wat langer met lagere aanvangshuur. Voor de groep tot 35 jaar zijn juist de woonlasten per vierkante meter het hoogst voor alle woningtypes, met name voor particuliere huurwoningen.
Infogram URL
  • In de voorgaande passages werd gekeken naar de woonlasten los van het inkomen. Om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van het wonen, wordt gewerkt met de zogenaamde woonquote. Daarbij worden de maandelijkse woonlasten gedeeld door het maandelijkse inkomen. Het geeft aan welk deel van het inkomen besteed wordt aan de kosten van het wonen.
  • Bij de verdeling leeftijd naar eigendomsvorm (figuur 3.6) wordt duidelijk dat:
    • mensen tot 35 jaar in alle eigendomsvormen het grootste deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
    • in de particuliere huur alle leeftijdscategorieën het grootste deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten: tot 35 jaar is dat bijna de helft van hun inkomen.
Infogram URL
  • Figuur 3.7 laat zien dat de woonquotes afnemen naarmate het inkomen stijgt. Het interessantst is dan ook om te kijken naar de onderlinge verschillen binnen de inkomenscategorieën.
  • Daar komt in elke inkomensgroep de hoogste woonquote voor particuliere huurders naar voren. Wel vlakken de verschillen af naarmate het inkomen verder stijgt.
Infogram URL
  • Op soortgelijke wijze kunnen de inkomensgroepen naar leeftijd worden gepresenteerd i.p.v. naar eigendomsvorm. Daarin valt op dat de woonquote voor mensen onder de 35 jaar met een laag inkomen zeer hoog ligt: meer dan 60%. Daar zit waarschijnlijk een link met mensen onder de 35 jaar (starters) die in de particuliere huursector zitten.
Infogram URL

Afsluitend wordt in dit hoofdstuk gekeken naar het zogenaamde scheefwonen in de huursector. Goedkope scheefwoners zijn de huishoudens die op basis van hun inkomen goedkoop wonen. Dure scheefwoners zijn de huishoudens die op basis van hun inkomen juist duur wonen.

Goedkope scheefheid:

Het huishouden heeft een belastbaar inkomen boven de lage inkomensgrens van het inkomensafhankelijke huurbeleid en een bruto huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 per maand in 2021).

Dure scheefheid:

Het huishouden komt op grond van zijn inkomen, huishoudensamenstelling en leeftijd in aanmerking voor huurtoeslag, en heeft een bruto huur boven de aftoppingsgrens (€633,25 of €678,66 per maand in 2021).

  • Het goedkope scheefwonen is, mede invloed van het rijksbeleid (passend toewijzen), de afgelopen jaren gedaald. Het passend toewijzen houdt in dat van alle huurtoeslaggerechtigden die corporaties toewijzen, minimaal 95% moet worden toegewezen aan woningen met een huur onder de betreffende aftoppingsgrenzen. Doel van dit beleid is om het aandeel huishoudens met een wat hoger inkomen dat in de sociale huursector woont, te verlagen.
  • Het aandeel huishoudens dat goedkoop scheef woont is in Utrecht afgenomen van 12% in 2012 naar 6% in 2021.