3. Betaalbaarheid

• Eind 2023 is de gemiddelde koopsom per vierkante meter € 5.316 (figuur 3.1). Sinds Q2 van 2023 stijgt de gemiddelde koopsom per vierkante meter weer. Tussen Q3 van 2022 en Q2 van 2023 daalde de gemiddelde koopsom per vierkante meter van € 5.603 naar € 5.016 (6%).
• De koopsom per vierkante meter is met de stijging in de laatste twee kwartalen van 2023 nog niet terug op haar hoogste punt ten opzichte van de afgelopen jaren.
• Tussen begin 2018 en 2022 is de gemiddelde koopsom per vierkante meter van een bestaande koopwoning in Utrecht sterk gestegen. Begin 2018 was de koopsom per vierkante meter € 3.442, in het tweede kwartaal van 2022 lag die op € 5.603. Dat is een stijging van 63%.

• In de binnenstad is de gemiddelde koopsom per vierkante meter het hoogst (€ 6.354, zie figuur 3.2). Daarna is de koopsom het hoogst in de wijken Noordoost (€ 5.592), West (€ 5.510) en Oost (€ 5.437). Woningen zijn per vierkante meter het goedkoopst in Overvecht (€ 3.663). De gemiddelde koopsom per vierkante meter in Overvecht zit daarmee ruim onder het gemiddelde van Utrecht (€ 5.114).

• De gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter (op basis van nieuwe verhuringen) in de vrije sector is toegenomen met 4,5% in 2023 ten opzichte van 2022 (zie figuur 3.3). In Q4 2023 was de gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter (€ 20,17) ook hoger dan in Q4 2022 (€ 19,30). Hiermee zet de stijging van de huurprijzen in Utrecht door.

• De gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter verschilt in Q4 van 2023 per wijk. Deze varieert van € 22,54 in de Binnenstad tot € 15,74 in Leidsche Rijn (zie figuur 3.4).
• Als we kijken naar de gemiddelde woonlasten binnen de gehele woningvoorraad, dan zien we dat huurders in de particuliere sector de hoogste woonlasten hebben. Dit heeft onder meer te maken met de lage hypotheekrente van de laatste jaren. Hierdoor hebben kopers, ondanks de hoge verkoopprijzen, toch relatief lage maandlasten. Zie de volgende figuren. Let op: dit betreft geen vernieuwde cijfers ten opzichte van de vorige rapportage (zie kader over WoON hieronder).

• Als er gekeken wordt naar de gemiddelde maandelijkse netto woonlasten (dat is inclusief bijkomende woonuitgaven, maar ook een eventuele hypotheekrenteaftrek en huursubsidie), dan wordt duidelijk dat de woonlasten in absolute zin het laagst liggen bij corporatiewoningen (€ 600 per maand). In de particuliere verhuur liggen deze het hoogst (ruim € 1.000).
• Deze woonlasten zijn verder nog uitgesplitst naar de woonlasten per vierkante meter en in tijd weergegeven. Daarbij valt op dat ook de lasten per vierkante meter bij de particuliere verhuur het hoogst liggen en de laatste jaren flink zijn gestegen.

• Bij de verdeling naar leeftijd valt met name de lagere netto woonlasten voor de ouderen op en de hoogste woonlasten bij de jonge huishoudens. Vermoedelijk is dat omdat ouderen in de particuliere huur ondervertegenwoordigd zijn, waar de woonlasten het hoogst zijn. Daarnaast is de kans groter dat de ouderen in koopwoningen een deel van de hypotheek al hebben afbetaald en daarmee lagere woonlasten hebben.

• Tot slot is de woonlast per vierkante meter gecombineerd met leeftijd en eigendomsvorm. Te zien is dat voor alle type eigendomsvormen de woonlasten per vierkante meter voor ouderen het laagst zijn. Voor de koop is dat wellicht te verklaren uit het feit dat de koopwoningen deels zijn afbetaald, of lage hypotheeklasten hebben omdat de woning al wat langer geleden gekocht is. Bij sociale huur is de verklaring wat lastiger te geven. Waarschijnlijk hebben ouderen in de sociale huur een grotere woning dan starters in deze sector en wonen ze daar ook wat langer met lagere aanvangshuur. Voor de groep tot 35 jaar zijn juist de woonlasten per vierkante meter het hoogst voor alle woningtypes, met name voor particuliere huurwoningen.

• In de voorgaande passages werd gekeken naar de woonlasten los van het inkomen. Om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van het wonen, wordt gewerkt met de zogenaamde woonquote. Daarbij worden de maandelijkse woonlasten gedeeld door het maandelijkse inkomen. Het geeft aan welk deel van het inkomen besteed wordt aan de kosten van het wonen.
• Bij de verdeling leeftijd naar eigendomsvorm (figuur 3.8) wordt duidelijk dat:
  • mensen tot 35 jaar in alle eigendomsvormen het grootste deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
  • in de particuliere huur alle leeftijdscategorieën het grootste deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten: tot 35 jaar is dat bijna de helft van hun inkomen.

• Figuur 3.9 laat zien dat de woonquotes afnemen naarmate het inkomen stijgt. Het interessantst is dan ook om te kijken naar de onderlinge verschillen binnen de inkomenscategorieën.
• Daar komt in elke inkomensgroep de hoogste woonquote voor particuliere huurders naar voren. Wel vlakken de verschillen af naarmate het inkomen verder stijgt.

• Op soortgelijke wijze kunnen de inkomensgroepen naar leeftijd worden gepresenteerd i.p.v. naar eigendomsvorm. Daarin valt op dat de woonquote voor mensen onder de 35 jaar met een laag inkomen zeer hoog ligt: meer dan 60%. Daar zit waarschijnlijk een link met mensen onder de 35 jaar (starters) die in de particuliere huursector zitten.

Afsluitend wordt in dit hoofdstuk gekeken naar het zogenaamde scheefwonen in de huursector.

• Het goedkope scheefwonen is, mede onder invloed van het rijksbeleid (passend toewijzen), de afgelopen jaren gedaald. Het passend toewijzen houdt in dat van alle huurtoeslaggerechtigden die corporaties toewijzen, minimaal 95% moet worden toegewezen aan woningen met een huur onder de betreffende aftoppingsgrenzen. Doel van dit beleid is om het aandeel huishoudens met een wat hoger inkomen dat in de sociale huursector woont, te verlagen.
• Het aandeel huishoudens dat goedkoop scheef woont is in Utrecht sterk afgenomen van 24% in 2012 naar 6% in 2021.