Koopwoningmarkt
Samenvatting
Het aandeel koopwoningen is na twee jaren van daling weer gestegen en ligt in 2025 op 45%. Het aandeel stijgt omdat het aantal koopwoningen in 2025 is toegenomen en het aantal huurwoningen is afgenomen. De prijzen van bestaande koopwoningen in Utrecht stijgen harder dan in de andere grote steden.
In het kort
- Aandeel koopwoningen neemt voor het eerst sinds 2020 weer toe
- Gemiddelde verkoopprijs gestegen
- Prijsontwikkeling koopwoningen: sterke stijging in Utrecht
- Aandeel dure koopwoningen gestegen
- Aandeel woningen gekocht door koopstarters nagenoeg gelijk gebleven
| 2015 | 2019 | 2021 | 2023 | 2024 | 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| aantal koopwoningen | - | 71.682 | 71.346 | 73.213 | 73.684 | 75.371 |
| % koopwoningen (per 1 januari) | - | 47 | 45 | 44 | 44 | 45 |
| aantal woningtransacties bestaande koopwoningen | 4.423 | 4.906 | 5.054 | 4.364 | 4.944 | 5.906 |
| gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen | 247.723 | 378.721 | 473.481 | 477.937 | 531.967 | 566.325 |
| prijsindex bestaande koopwoningen* | 61,2 | 91,4 | 116 | 119,8 | 138,1 | 151,1 |
Bron: BAG, BghU, bewerking gemeente Utrecht; Kadaster (woningtransacties); CBS/Kadaster (verkoopprijs, prijsindex bestaande koopwoningen)
Aandeel koopwoningen neemt voor het eerst sinds 2020 weer toe
Op 1 januari 2025 telt Utrecht ruim 75.300 koopwoningen. Voor het eerst sinds 2020 neemt het aandeel koopwoningen weer toe. Het aandeel koopwoningen binnen de totale woningvoorraad is ten opzichte van vorig jaar toegenomen van 44% naar 45%. De wijken met het grootste aandeel koopwoningen zijn Vleuten-De Meern (69%), Noordoost (58%) en West (54%). De wijken met het kleinste aandeel koopwoningen zijn Overvecht (19%), Binnenstad (34%) en Zuidwest (33%). In bijna alle wijken is het aandeel koopwoningen toegenomen. Alleen in Overvecht (20% naar 19%) en in Leidsche Rijn (49% naar 48%) is het aandeel koopwoningen iets afgenomen.
Gemiddelde verkoopprijs gestegen
In 2025 is de verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Utrecht gestegen naar € 566.325. Hiermee is er net als in 2024 sprake van een sterke prijsstijging. Afgezien van een daling in 2023 was in de jaren daarvoor ook jaar op jaar sprake van sterke prijsstijgingen. De stijging van verkoopprijzen zorgt ook voor stijgende WOZ-waarden. Hierdoor zien we de laatste jaren een toename van het aandeel dure koopwoningen (boven de NHG-grens) binnen de totale woningvoorraad in de stad en een afname van de betaalbare categorie (onder de NHG-grens). Deze indeling is gebaseerd op de WOZ-waarden van alle bestaande woningen. Zie hiervoor het hoofdstuk Voorraad woningen.
Prijsontwikkeling koopwoningen: sterke stijging in Utrecht
Net als in 2024 is in 2025 sprake van een sterke prijsstijging van bestaande koopwoningen. De prijzen stegen in elk kwartaal. De prijsstijging vlakt gedurende het jaar af. In het eerste kwartaal was er een prijsstijging van 14% ten opzichte van een jaar eerder, in het vierde kwartaal 6%. In vergelijking met andere grote steden stijgen de verkoopprijzen het sterkst in Utrecht (+9%). Landelijk stijgen de prijzen ook met 9%. De verkoopprijzen stijgen minder sterk in Den Haag (+8%) en Rotterdam (+7%). In Amsterdam stegen de verkoopprijzen het minst sterk (+4%) van de grote steden. Als we naar de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de afgelopen tien jaar kijken zien we dat de prijzen in Utrecht harder zijn gestegen dan landelijk en in andere grote steden. Ten opzichte van 2015 stegen de verkoopprijzen in Utrecht met 90% en landelijk met 80%. In Rotterdam zijn de verkoopprijzen ten opzichte van 2015 met 81% gestegen, in Den Haag met 78% en in Amsterdam met 71%.
Aandeel dure koopwoningen gestegen
Het aandeel dure koopwoningen (WOZ-waarde hoger dan € 405.000 in 2025) binnen de gehele Utrechtse woningvoorraad is gestegen van 35% in 2024 naar 36% in 2025. In de wijk Noordwest stijgt het aandeel in het afgelopen jaar het sterkst, van 25% naar 29%. In de wijk Binnenstad bleef het aandeel dure koopwoningen vrijwel gelijk. In alle andere wijken is het aandeel ook toegenomen. Wijken met het grootste aandeel betaalbare koopwoningen (WOZ-waarde lager dan € 405.000) zijn Noordwest (14%), West (13%) en Zuidwest (12%). In heel Utrecht valt 8% van de woningen onder de categorie betaalbare koop.
Aandeel woningen gekocht door koopstarters nagenoeg gelijk gebleven
Van alle verkochte koopwoningen in 2025 (6.421) is 59% gekocht door koopstarters. Dit aandeel is nagenoeg gelijk aan 2024. Toen werd 60% van alle verkochte koopwoningen (5.421) gekocht door koopstarters. Omdat in 2025 meer woningen verkocht zijn dan in 2024 is het absolute aantal gekochte koopwoningen door koopstarters wel hoger. 36% van alle verkochte koopwoningen in 2025 is gekocht door doorstromers en 5% door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten.