Koopwoningmarkt
Samenvatting
Het aandeel koopwoningen is de laatste jaren gedaald en ligt in 2023 op 44%. De daling van het aandeel koopwoningen komt doordat nieuw gebouwde woningen de laatste jaren voor het merendeel uit huurwoningen bestaan. Het aandeel dure koopwoningen (WOZ hoger dan € 405.000) is in de afgelopen vijf jaar gestegen van 29% in 2019 naar 34% in 2023.
In het kort
- Aandeel koopwoningen gedaald
- Gemiddelde verkoopprijs gedaald naar € 472.961
- Prijsontwikkeling koopwoningen laat daling zien
- Aandeel dure koopwoningen gestegen
- Aandeel woningen gekocht door koopstarters gestegen
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| aantal koopwoningen | 71.682 | 72.181 | 71.346 | 73.530 | 73.213 |
| % koopwoningen (per 1 januari) | 47 | 46 | 45 | 45 | 44 |
| aantal woningtransacties bestaande koopwoningen | 4.906 | 4.926 | 5.054 | 4.450 | 4.360 |
| gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen | 372.811 | 393.529 | 453.460 | 511.370 | 472.961 |
| prijsindex bestaande koopwoningen | 149,3 | 163,3 | 189,5 | 210,3 | 195,7 |
Aandeel koopwoningen gedaald
Op 1 januari 2023 telt Utrecht ruim 73.200 koopwoningen. Het aandeel koopwoningen binnen de totale woningvoorraad is de afgelopen jaren gedaald en ligt in 2023 op 44%. De daling van het aandeel koopwoningen komt doordat nieuw gebouwde woningen de laatste jaren voor het merendeel uit huurwoningen bestaan. De wijken met het grootste aandeel koopwoningen zijn Vleuten-De Meern (69%), Noordoost (56%) en West (54%). De wijken met het kleinste aandeel koopwoningen zijn Overvecht (19%), Zuidwest (31%) en Binnenstad (33%). Vanaf 2020 is het aandeel koopwoningen in geen enkele wijk toegenomen. In Noordwest en Vleuten-De Meern is het aandeel gelijk gebleven. Sinds 2020 is het aandeel koopwoningen het sterkst afgenomen in Zuidwest (35% naar 31%), Oost (45% naar 42%) en Leidsche Rijn (53% naar 50%).
Gemiddelde verkoopprijs gedaald naar € 472.961
In het afgelopen jaar is de verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Utrecht gedaald naar € 472.961. De verkoopprijs is in het laatste kwartaal van 2023 2,5% lager dan in het eerste kwartaal van 2023. In de jaren daarvoor was jaar op jaar sprake van sterke prijsstijgingen. De stijging van verkoopprijzen zorgt ook voor stijgende WOZ-waarden. Hierdoor zien we de laatste jaren een toename van het aandeel dure koopwoningen (boven de NHG-grens) binnen de totale woningvoorraad in de stad en een afname van de betaalbare categorie (onder de NHG-grens). Deze indeling is gebaseerd op de WOZ-waarden van alle bestaande woningen. Zie hiervoor het hoofdstuk Voorraad woningen.
Prijsontwikkeling koopwoningen laat daling zien
De Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS geeft de prijsontwikkelingen weer van de voorraad van bestaande koopwoningen. Na jaren van stijgingen is het afgelopen jaar sprake van prijsdalingen. Per kwartaal is de prijsdaling die na de zomer van 2022 is ingezet vanaf het derde kwartaal van 2023 weer aan het stijgen.
In 2023 zijn de verkoopprijzen in Utrecht (-6,9%) sterker gedaald dan het landelijk gemiddelde (-2,7%). Ook Amsterdam (-5,0%), Den Haag (-3,7%) en Rotterdam (-2,8%) laten prijsdalingen zien. Dat de daling in Utrecht het sterkst is, komt mogelijk doordat Utrecht in eerdere jaren de sterkste prijsstijging liet zien. Rabobank verwacht voor 2024 een landelijke prijsstijging van 4,5%. ING Research sluit hierbij aan en denkt aan een stijging van ruim 4%. Dit komt door de relatief hoge inkomensstijgingen als reactie op de hoge inflatie, waardoor huishoudens meer kunnen lenen. Tegelijkertijd is sprake van een laag blijvend woningaanbod.
Aandeel dure koopwoningen gestegen
Het aandeel dure koopwoningen (WOZ hoger dan € 405.000 in 2023) is in de afgelopen vijf jaar gestegen van 29% in 2019 naar 34% in 2023. In Vleuten-De Meern stijgt het aandeel in het afgelopen jaar van 60% naar 64%. Ook West (+2 procentpunt), Overvecht (+2 procentpunt), Noordwest (+1 procentpunt), Binnenstad (+1 procentpunt) en Zuid (+1 procentpunt) laten een toename zien van het aandeel dure koopwoningen. Wijken met het grootste aandeel betaalbare koopwoningen (WOZ lager dan € 405.000) zijn Noordwest (18%) en West (14%).
Aandeel woningen gekocht door koopstarters gestegen
Van alle verkochte bestaande koopwoningen in 2023 (4.360) is 55% gekocht door koopstarters, 40% door doorstromers en 6% door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten. In 2022 werden meer woningen verkocht (4.450) waarvan 52% aan koopstarters, 41% aan doorstromers en 9% aan particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten. Het aandeel koopstarters is in 2023 toegenomen ten opzichte van 2022.