Samenvatting
Ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad
- Utrecht telt op 1 januari 2023 367.984 inwoners en 165.399 woningen. De voorraad bestaat uit 45% koopwoningen en 53% huurwoningen. Het aandeel appartementen in de voorraad is 57% (2022); in 2018 was dat 56%.
- Het aandeel sociale huur van woningcorporaties en particuliere verhuurders is afgenomen van 36% in 2021 naar 32% in 2022. Hierbinnen is het aandeel sociale huur van de woningcorporaties met 29% stabiel gebleven. De afname van het aandeel sociale huur betreft dus alleen het particuliere deel van de sociale huur. Deze afname wordt veroorzaakt door de huurprijsstijgingen in de afgelopen jaren, waardoor sociale particuliere huurwoningen zijn doorgeschoven naar het midden- en duurdere segment.
- Ondanks dat het aandeel middenhuur is toegenomen, zien we dat de middencategorie (middenhuur en betaalbare koop) ten opzichte van eerdere jaren erodeert.
- Het aandeel dure koop in de voorraad is gegroeid vanwege de zeer sterke prijsstijgingen de afgelopen jaren.
- Jaarlijks telt Utrecht rond de 3.000 opgeleverde woningen, waarvan circa 2.500 tot 3.000 door nieuwbouw. Vergeleken met andere G4-steden en het landelijk gemiddelde bouwt Utrecht relatief veel woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad.
- Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen is in 2021 echter meer dan gehalveerd. In 2022 is het aantal vergunde nieuwbouwwoningen (inclusief tijdelijke woningen) weer gestegen, maar ligt wel lager dan in de jaren voor 2021.
- Nieuwe woningen worden gemiddeld gezien steeds kleiner in Utrecht. Appartementen worden sinds de eeuwwisseling gemiddeld steeds kleiner en eengezinswoningen steeds groter.
Naar 1. Samenstelling Utrechtse bevolking en woningvoorraad
Beschikbaarheid
- De markt voor koopwoningen koelt af: door een stijgende hypotheekrente dalen de Utrechtse verkoopprijzen sinds het derde kwartaal van 2022.
- Vanaf 2021 ligt het aandeel van starters binnen het totaal aantal transacties van bestaande koopwoningen iets hoger dan in de jaren daarvoor.
- Het aantal toewijzingen van sociale huurwoningen schommelt de afgelopen 3 jaar rond 2.400 woningen. Het aandeel van verlote woningen hierbinnen is als gevolg van het veranderde lokale beleid het afgelopen jaar afgenomen van 18% naar 7% in 2022.
- In 2020 en 2021 is 28% van alle toewijzingen naar bijzondere doelgroepen gegaan. In 2022 is dit aandeel mede als gevolg van de versnellingsactie huisvesting statushouders gestegen naar 35%.
- De afgelopen 3 jaar schommelt de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning tussen de 11 en 12 jaar.
- Gemiddeld zijn in 2022 per woning 379 reacties uitgebracht. Bij de verlote woningen werden gemiddeld 1.534 reacties uitgebracht per woning. Een toename van ruim 500 reacties per verlote woning ten opzichte van een jaar eerder.
- De gemiddelde slaagkans op een sociale huurwoning in Utrecht is 4%. Met name de leeftijdscategorie 65 jaar en ouder heeft een hoge slaagkans. Hoe jonger de woningzoekende, hoe lager de slaagkans.
- Het aantal actief woningzoekenden blijft toenemen.
Betaalbaarheid
- Vanaf begin 2018 is de gemiddelde transactieprijs met 57% (circa 187.000 euro) toegenomen in Utrecht. In alle Utrechtse wijken zijn de verkoopprijzen fors gestegen.
- Toch zijn de woonlasten per vierkante meter voor kopers in de afgelopen jaren gemiddeld iets afgenomen (naar ca. €9,- p/m2).
- De gemiddelde maandelijkse netto woonlasten liggen in absolute zin het laagst bij corporatiewoningen (600 euro per maand). In de particuliere verhuur liggen deze het hoogst (ruim 1.000 euro). Ook liggen de lasten per vierkante meter bij de particuliere verhuur het hoogst. De afgelopen 10 jaar zijn de gemiddelde woonlasten per vierkante meter in de particuliere verhuur flink gestegen, terwijl de lasten in de corporatiesector constant bleven en in de koopsector zelfs zijn afgenomen.
- Mensen met een leeftijd tot 35 jaar zijn in alle eigendomsvormen een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan mensen boven de 35 jaar. In de particuliere huur zijn alle leeftijdscategorieën een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan mensen in koop- en corporatiewoningen. Voor mensen tot 35 jaar is dat bijna de helft van het inkomen.
- Het aandeel huishoudens dat goedkoop scheef woont is in Utrecht afgenomen van 12% in 2012 naar 6% in 2021.
Verhuizingen en doorstroming
- Voor 2022 geldt dat van alle verhuizingen (van personen) grofweg een derde binnen Utrecht plaatsvindt (29.151), bijna een derde uit Utrecht vertrekt (29.635) en ruim een derde naar Utrecht toe komt (33.799).
- Sinds 2012 is het aandeel verhuizingen (van huishoudens in en naar Utrecht) naar particuliere huurwoningen flink gestegen (van 26% in 2012 naar 49% in 2021).
- Zowel onder de Utrechtse kopers als huurders zijn relatief de meeste verhuizingen zichtbaar bij de jongeren tot 35 jaar. Onder oudere kopers en huurders (van 65 jaar en ouder) is in Utrecht juist al jarenlang een trend zichtbaar van relatief weinig verhuizingen.
- De effecten van de prijsstijgingen in de Utrechtse koopsector worden zichtbaar: hoe lager het inkomen, hoe minder men verhuist.
- In de huursector vinden relatief de meeste verhuizingen plaats door mensen met een inkomen beneden modaal. Opvallend is dat dat aandeel wel gestaag daalt sinds 2012.
- Binnen de totale verhuisdynamiek nemen de verhuizingen naar huurwoningen toe, zowel door starters als doorstromers. De meeste verhuizingen worden gedaan door huurstarters. Er zijn een stuk minder koopstarters verhuisd binnen en naar Utrecht.
- Onder jongere huishoudens (alleenstaanden en paren tot 35 jaar) is sprake van de hoogste verhuisgeneigdheid in de komende jaren. Binnen deze groepen overheerst de wens om binnen twee jaar “beslist wel” te willen verhuizen (22-23%).
- Verhuisgeneigde huishoudens zijn vaak aangewezen op vrijkomende dure huurwoningen, veelal appartementen met een maandhuur boven de 1.000 euro. Ook als ze een voorkeur hebben voor een goedkope of betaalbare (eengezins) koopwoning.