1. Samenstelling Utrechtse bevolking en woningvoorraad

Utrecht telt op 1 januari 2023 367.984 inwoners en 188.657 huishoudens. Utrecht is in trek; de bevolking is in 2022 met 1,7% gegroeid. De bevolkingsgroei trekt in 2022 weer aan ten opzichte van het jaar ervoor.

Utrecht is een jonge stad. De meeste inwoners hebben een leeftijd tussen 27 en 34 jaar, op de voet gevolgd door de categorie 18 t/m 26 jaar (zie figuur 1.1). Vergeleken met de Nederlandse gemiddelden is er een duidelijke oververtegenwoordiging te zien in de leeftijd 18 t/m 34 jaar. De groep inwoners van 75 jaar en ouder is het kleinst: deze zit op minder dan de helft van het Nederlands gemiddelde.

De meeste Utrechtse huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens (50%). Landelijk ligt dat een stuk lager, op 39%. De Utrechtse meerpersoonshuishoudens met en zonder kinderen zijn bijna gelijk in omvang (21% om 23%) en liggen onder de Nederlandse gemiddelden. Zoals figuur 1.2 laat zien komen eenoudergezinnen in Utrecht (6%) minder vaak voor dan in heel Nederland (7%).
De gemiddelde huishoudensgrootte in Utrecht is 1,9 personen.

Utrecht telt op 1 januari 2023 165.399 woningen. Begin 2022 bestaat de voorraad voor 45% uit koopwoningen en voor 53% uit huurwoningen.

Figuur 1.3 laat een preciezere samenstelling van de Utrechtse woningvoorraad zien en de ontwikkeling ervan gedurende de afgelopen jaren.
De woningvoorraad bestaat in 2022 voor 32% uit sociale huur (huurprijs onder de liberalisatiegrens). Dit betreft zowel de sociale huurwoningen van woningcorporaties als van particuliere eigenaren. Sociale huur is immers gedefinieerd op basis van de huurprijs, niet op basis van eigendomsvorm.
Er is een daling van de sociale huur zichtbaar van 36% in 2021 naar 32% in 2022. Het aandeel van de sociale huur van woningcorporaties is met 29% echter stabiel gebleven gedurende deze jaren (zie figuur 1.3). De afname van het aandeel sociale huur betreft dus het particuliere deel van de sociale huur. Deze afname wordt veroorzaakt door de huurprijsstijgingen in de afgelopen jaren, waardoor sociale particuliere huurwoningen zijn doorgeschoven naar het midden of dure segment. Omdat het figuur is samengesteld uit metingen van WoON18 en WoON21, is er een duidelijke ‘knik’ zichtbaar tussen 2022 en de drie voorgaande jaren.
Ondanks dat het aandeel middenhuur is toegenomen, zien we dat de middencategorie (middenhuur en betaalbare koop) ten opzichte van eerdere jaren erodeert.
Het aandeel dure koop (WOZ-waarde boven de NHG-grens) is gegroeid vanwege de zeer sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren.
Het aandeel betaalbare koop (WOZ-waarde onder de NHG-grens) kende een afname in de jaren 2019 en 2020, waarna het stabiel bleef in 2021.

Het merendeel van de woningvoorraad bestaat uit appartementen (57%). De overige woningen zijn eengezinswoningen, waarvan 32% tussenwoningen en 7% hoekwoningen. Twee onder een kap woningen en vrijstaande woningen komen het minst voor in Utrecht (beide 2%).
In Utrecht ligt het aandeel eengezinswoningen (43%) substantieel hoger dan in andere G4-steden (Amsterdam 12%, Rotterdam 25%, Den Haag 21%), maar lager dan het Nederlands gemiddelde (64%).
Tussen 2018 en 2022 is het aandeel appartementen gegroeid van 56% naar 57% van de totale woningvoorraad.

Utrecht telt de afgelopen jaren een vrij constante lijn in totaal aantal opleveringen. De opleveringen bestaan uit nieuwbouwwoningen en andere toevoegingen (bijvoorbeeld middels splitsen en functiewijzigingen). Er gaan ook woningen af door sloop en andere onttrekkingen. Netto gezien groeit Utrecht met zo’n 3.000 woningen per jaar.
Daarnaast is te zien dat het aantal vergunde nieuwbouwwoningen in 2021 bijna gehalveerd is van ruim 3.300 in 2020 naar circa 1.200 in 2021. In 2022 is het aantal vergunde nieuwbouwwoningen weer gestegen, mede ingegeven door het aantal vergunde tijdelijke woningen.
De ontwikkeling van vergunde woningen wijkt af van de landelijke trend waarin pas in 2022 een daling zichtbaar is in het aantal vergunde nieuwbouwwoningen.
Voor nieuwbouw zijn de vergunde woningen de belangrijkste voorspellende factor: zonder vergunning kun je niet bouwen. Hoewel er sprake is van enige doorlooptijd, is de verwachting dat de ‘reguliere’ nieuwbouw in 2023/2024 zal afnemen. Tijdelijke woningen vallen buiten de woningvoorraad (samen met bv. woonschepen en woonwagens). De vergunde tijdelijke woningen vallen daardoor niet onder ‘reguliere’ nieuwbouw.

Vergeleken met de andere G4-steden en het landelijk gemiddelde bouwt Utrecht relatief veel woningen. Utrecht voegt de laatste jaren tussen de 1,5% en 1,8% aan de woningvoorraad toe door nieuwbouw (circa 2.500 tot 3.000 woningen per jaar). De relatieve groei in Utrecht is hiermee bijna twee keer zo hoog als het landelijk gemiddelde (0,9%).

Nieuwe woningen worden gemiddeld steeds kleiner in Utrecht. De gemiddelde woninggrootte van alle woningen bedraagt 95 m² anno 2022. Woningen die vanaf 2015 zijn gebouwd hebben een gemiddelde grootte van 86 m².
Ook in andere G4-steden (behalve Rotterdam) en in heel Nederland zijn nieuwe woningen vanaf 2015 gemiddeld genomen kleiner dan in de jaren daarvoor.
Figuur 1.7 geeft ook inzicht in de ontwikkeling van oppervlaktes van eengezins- en meergezinswoningen (appartementen). Hieruit blijkt dat appartementen sinds 2005 gemiddeld steeds kleiner worden en eengezinswoningen steeds groter.
Eengezinswoningen zijn gemiddeld 120 m² groot en de nieuwbouw kent sinds 2005 een omvang boven dit gemiddelde. Meergezinswoningen hebben een gemiddelde grootte van 77 m² en de omvang van de nieuwbouw ligt de laatste jaren (met 57 m²) onder dit gemiddelde.