4. Verhuizingen en doorstroming

• De stad groeit. In 2023 is weer sprake van een vestigingsoverschot (zie figuur 4.1). Tijdens de coronajaren 2020 en 2021 had Utrecht voor het eerst in deze eeuw een vertrekoverschot: het aantal mensen dat de stad uit verhuist was groter dan het aantal dat zich in Utrecht vestigt. In 2022 was door een toegenomen vestiging vanuit het buitenland weer sprake van een vestigingsoverschot in Utrecht en dit is in 2023 zo gebleven, al is het vestigingsoverschot minder groot dan in 2022.
• De meerderheid van de Utrechters die de stad verlaten is twintiger of dertiger. Amsterdam is de populairste bestemming, gevolgd door de regiogemeenten Nieuwegein, Zeist en Stichtse Vecht. (bron: Utrecht Monitor).
• In 2023 verhuizen 25.250 mensen vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Utrecht. Dat zijn er maar liefst 2.400 meer dan het jaar ervoor. Driekwart van deze vestigers is in de leeftijd van 18-34 jaar. Jonge vestigers zijn vooral studenten en starters op de arbeidsmarkt. Sinds 2018 ligt het aantal mensen dat vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Utrecht verhuist op ruim 22.000. 
• Voor 2023 geldt dat van alle verhuizingen (van personen) bijna de helft binnen Utrecht plaatsvindt (49% van de 58.600 verhuizingen). Een groot deel van de verhuizingen was daarnaast naar een andere gemeente in Nederland (43%) en een klein deel naar het buitenland (8%). Ten opzichte van vijf jaar geleden zien we dat een iets kleiner deel van de verhuizers binnen de stad verhuisd (was 52% in 2018) en een iets groter deel naar een andere plek in Nederland (was 40%) (bron: Utrecht Monitor). 

• Sinds 2012 is het aandeel verhuizingen (van huishoudens in en naar Utrecht) naar particuliere huurwoningen flink gestegen (van 26% in 2012 naar 49% in 2021). Een mogelijke verklaring hiervoor is dat men voor de particuliere huursector kiest als alternatief voor de koopsector, waar sprake is van flinke prijsstijgingen in deze periode. Dit blijkt ook uit figuur 3.2, dat laat zien dat de vierkante meterprijs van koopwoningen sneller is gestegen dan de gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter in de vrije sector.
• Figuur 4.2 laat zien dat het aandeel verhuizingen naar huurwoningen van woningcorporaties van 2012 tot 2018 juist afneemt (van 42% in 2012 naar 18% in 2018). Na 2018 stabiliseert de verhuisstroom naar corporatiewoningen.
• De verhuizingen naar koopwoningen maken in 2021 ca. een derde uit van de totale verhuisstroom in en naar Utrecht. Vanaf 2018 is een daling van de verhuizingen naar koopwoningen zichtbaar. Een mogelijke verklaring hiervoor is de harde stijging van de gemiddelde koopprijs in Utrecht.

• Zowel onder de Utrechtse kopers als huurders zijn relatief de meeste verhuizingen zichtbaar bij de jongeren tot 35 jaar.
• Nadat het aandeel verhuizingen van jonge kopers afneemt tussen 2012 en 2018 (van 65% naar 50%), neemt dit vanaf 2018 weer toe naar 58% in 2021. Een vergelijkbaar beeld is zichtbaar in figuur 2.2, waaruit blijkt dat het aandeel starters binnen het totaal aan transacties van bestaande koopwoningen hoger dan in de jaren daarvoor.
• Voor de kopers tussen 35-65 jaar is een tegengesteld beeld zichtbaar: in de periode 2012 – 2018 stijgt het aandeel verhuizingen van kopers in deze leeftijdscategorie (van 32% in 2012 naar 48% in 2018) en neemt het na 2018 weer af naar 41% in 2021.
• In de Utrechtse huursector is het verschil in verhuizingen tussen de jongeren en de 35-65 jarigen groter dan in de koopsector. Het aandeel recente verhuizingen van jonge huurders
  laat al jaren een hoge en redelijk stabiele lijn zien (rond 80%). Ook het aandeel verhuizingen van huurders met een leeftijd tussen 35 en 65 jaar is redelijk stabiel (rond 20%).
• Zowel onder oudere kopers en huurders (van 65 jaar en ouder) is al jarenlang een trend zichtbaar van relatief weinig verhuizingen.

• Figuur 4.4 laat de verhuizingen in en naar Utrecht van kopers en huurders zien op basis van inkomen. Het figuur maakt de effecten van de prijsstijgingen in de Utrechtse koopsector zichtbaar: hoe lager het inkomen, hoe minder men verhuist.
• Kopers met het hoogste inkomen van >3 keer modaal verhuizen in 2021 relatief gezien het meest in en naar Utrecht. Het aandeel verhuizingen van kopers van de inkomensgroep tot 3 keer modaal ligt al jarenlang boven de 30% en er is een flinke stijgende lijn zichtbaar in verhuizingen van kopers met een inkomen van >3 keer modaal (van 11% in 2015 naar 33% in 2021). Onder de overige kopers is het aandeel verhuizingen in de laagste inkomensgroep (beneden modaal) juist steeds verder afgenomen (van 21% in 2012 naar 8% in 2021). Het aandeel verhuizingen van de inkomensgroepen tot 1,5 keer modaal en tot 2 keer modaal ligt dicht bij elkaar (resp. 13% en 15% in 2021).
• De verschillen in het aandeel verhuizingen tussen enerzijds kopers met een inkomen tot 3 keer modaal en > 3 keer modaal en anderzijds kopers met lagere inkomens zijn de afgelopen jaren dus verder toegenomen.
• In de huursector vinden relatief de meeste verhuizingen plaats door mensen met een inkomen beneden modaal. Er is in de loop van de jaren wel een daling zichtbaar in het aandeel verhuizers in deze inkomensgroep (van 69% in 2012 naar 42% in 2021). Een verklaring hiervoor is de toegenomen druk (en dus schaarste) op de huurwoningmarkt.
• Het aandeel verhuizingen van de huurders met hogere inkomens ligt lager en laat een licht stijgende lijn zien gedurende de afgelopen jaren.

• Wanneer het onderscheid wordt gemaakt tussen starters en doorstromers, is te zien dat de meeste verhuizingen worden gedaan door huurstarters (figuur 4.5). Dit aantal is de afgelopen jaren ook groeiende. Er zijn een stuk minder koopstarters verhuisd in en naar Utrecht (ca. 2.500 koopstarters vs. ca. 12.500 huurstarters in 2021). De forse prijsstijgingen op de koopmarkt en het nieuwbouwprogramma zijn hier een mogelijke verklaring voor.
• Het aantal gerealiseerde verhuizingen onder koopdoorstromers is sinds 2018 licht afgenomen, terwijl het aantal verhuizingen door huurdoorstromers groeit. Het aantal verhuizingen van doorstromers in de huur en koopsector ligt vrij dicht bij elkaar in 2021.

• Onder jongere huishoudens (alleenstaanden en paren tot 35 jaar) is sprake van de hoogste verhuisgeneigdheid. Binnen deze groepen overheerst de wens om binnen twee jaar “beslist wel” te willen verhuizen (22-23%). Ook is het aandeel “zou wel willen, kan niets vinden” bij de huishoudens tot 35 jaar groter dan bij de oudere huishoudens.
• Onder de verhuisgeneigde 65-plussers geeft het merendeel aan wel te willen verhuizen, maar niets te kunnen vinden (4,8%). Het aandeel 65-plussers dat “beslist wel” wil verhuizen bedraagt de helft (2,3%), en is tevens het laagst van alle onderscheiden huishoud- en leeftijdsgroepen.
• Binnen de niet-gezinshuishoudens (bv. vrienden die samen huren) is het aandeel dat “beslist wel” wil verhuizen het hoogst van alle groepen (28%).

Bovenstaand figuur maakt een vergelijking tussen de samenstelling van de woningvoorraad (1), de woningvraag op basis van verhuiswensen voor de komende twee jaar (2), en de betrokken woningen op basis van gerealiseerde verhuizingen in de afgelopen twee jaar (3). Allen gemeten tijdens de veldwerkperiode van WoON21 (najaar 2020 t/m najaar 2021). Met deze vergelijking ontstaat een indicatie van de mate waarin verhuiswensen van huishoudens die in Utrecht willen wonen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Let op: ook hier betreft het cijfers uit WoON 2021, zie kader.
NB: de groep huishoudens met een verhuiswens is een andere groep dan de huishoudens die recent een woning heeft betrokken.

• 58% van de verhuisgeneigde huishoudens wil de komende jaren graag naar een koopwoning verhuizen, terwijl van alle gerealiseerde verhuizingen er 32% naar een koopwoning hebben plaatsgevonden.
• Ook geeft 41% aan een koopeengezinswoning te willen betrekken, terwijl dit de afgelopen jaren in slechts 19% van alle verhuizingen gelukt is.
• Verder is opvallend dat 30% van alle verhuiswensen voor de komende twee jaar gericht is op een huurappartement, terwijl 61% van alle gerealiseerde verhuizingen naar een huurappartement heeft plaatsgevonden.

In bovenstaand figuur zijn net als in figuur 4.7 de samenstelling van de woningvoorraad (1), de woningvraag (2) en de recent betrokken woningen op basis van gerealiseerde verhuizingen (3) met elkaar vergeleken, maar dan ingedeeld naar de verschillende prijs- en eigendomsegmenten van de Utrechtse woningvoorraad (zie hoofdstuk 1).
NB: de groep huishoudens met een verhuiswens is een andere groep dan de huishoudens die recent een woning heeft betrokken.

• Wat onder andere opvalt is dat binnen de gerealiseerde verhuizingen (“recent betrokken”) het aandeel dure huur (26%) een stuk groter is dan de gewenste vraag naar dure huur (8%).
• Verder valt op dat er een groot verschil is tussen de vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen (samen 22%), en de gerealiseerde verhuizingen naar deze koopcategorieën (samen 7%). Het omgekeerde zien we terug bij de vraag naar dure koop (36%) versus de recent betrokken woningen in het segment dure koop (25%).
• De hierboven genoemde verschillen laten zien dat verhuisgeneigde huishoudens vaak zijn aangewezen op vrijkomende dure huurwoningen (maandhuur > 1.000 euro), ook als ze een voorkeur hebben voor een (goedkope of betaalbare) koopwoning.